안녕하세요. 좝형입니다.
오늘은 전세보증보험 가입조건에 대해서
이야기해 보겠습니다. 최근에 저는 전세사기를
한 번 당한 상태여서 조금 더 자세하고 정확하게
알려드릴 수 있을 것 같습니다..!
최근 전세보증보험 가입자들이 많이 늘어났고
보증이행을 해주는 허그에서는 제도가 바뀔 거라는
이야기가 많이 나오고 있습니다.
전세를 구할 예정이거나 최근에 전셋집 계약을
하셨다면 전세보증보험 가입조건에 대해서 확인하시고
당장 준비하셔서 가입하시는 것을 추천드리며
전세보증보험 가입조건에 대해서 이야기해 보겠습니다.
목차
1. 전세보증보험 종류
2. 전세보증보험 가입조건
3. 전세사기 안 당하는 방법
1. 전세보증보험 종류
전세보증보험은 임대사업자로 등록한 임대인의 경우
(소득세법상 사업자등록만 한 임대사업자는 의무가입대상이
아님) 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 하며
전세보증보험료를 임대인과 임차인이 반반씩 부담합니다.
(2020년 08월 18일부터)
일반임대인은 임차인이 전세금을 지키고자
100% 임차인 부담으로 가입하게 됩니다.
전세보증보험 종류는 총 3가지인데
HUG (주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사),
SGI(서울보증)이 있습니다.
각각 조건과 종류의 차이가 있으며 비교해 본 후
맞는 보증상품을 선택하시면 되겠습니다.
요즘 전세보증보험(HUG 기준)은 인터넷으로도 가입이
쉽게 잘 됩니다. 예전에는 직접 방문하는 것이 편했지만
요즘은 모바일로
네이버부동산→금융상품→전세보증금반환보증
카카오페이→간편보험→전세보증금반환보증
KB국민카드→국카몰app→라이프샵→전세보증
공사 모바일보증 앱에서 이용 가능 합니다. (HUG모바일)
2. 전세보증보험 가입조건
각 상품마다 차이는 있지만 거의 대부분 동일합니다.
자세한 조건은 표 확인 하시면 알 수 있습니다.
①가입 대상 주택
아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다중주택,
다가구주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔이 있으며
오피스텔의 경우 확인설명서에 '주거용'으로 표시가
되어있어야 하며 업무용으로 표기되어 있다면 가입이
불가능하다.
※공관, 가정 어린이집, 공동생활 가정, 근린생활시설 등은
대상에 포함되지 않습니다.
②보증 신청 기간
신규계약
임대차 계약서 상 임대차 기간이 1/2 경과 전에만 가입 가능
보통 전세의 경우 계약서상 2년으로 계약하기 때문에
잔금일 혹은 전입 신고일부터 시작하여 1년 안에 가입 신청
갱신계약
갱신된 전세 계약서 상 전세 계약 기간의 1/2 경과하기 전
보증 신청 기간이 있는 이유는 만기를 바로 앞에 두고
보증보험에 가입을 한다면 보증기관 입장에서는
보증료는 조금만 들어오고 위험만 떠안는 셈이 되기 때문에
아무래도 기간을 정해둔 것 같습니다.
신규계약의 경우 최소 1달 안쪽으로 가입을 해두시는 것이
가장 안전하다고 생각됩니다.
③ 보증금 한도
-수도권의 경우 7억 이하만 가능
-비수도권의 경우 5억 이하만 가능
④ 보증한도
주택가격 - 선순위 채권 등
※ 선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다
우선변제권이 인정되는 담보채권으로
등기부등본의 을구 근저당금액과 등기일자를 확인해야 한다.
단독, 다중, 다가구 주택의 경우 보증신청인보다
우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를
포함한다.
보증 조건만 맞는다면 100% 보증이 됩니다.
⑤ 보증 조건
1) 신청하려는 주택에 거주하면서
"전입신고, 확정일자"를 받아야 합니다.
2) 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이
주택가격 이내여야 합니다.
Ex) 전세보증금 5억, 선순위채권 2억, 주택가격 6억인 경우
전세보증금 5억 + 선순위 채권 2억 > 주택가격 6억 이면 가입불가
Ex) 전세보증금 6억, 선순위 채권 0원, 주택가격 6억인 경우
전세보증금 6억 = 주택가격 6억으로 가입가능
3) 등기부등본상 확인사항
3-1) 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항
(가압류, 압류, 경매신청, 가처분, 가등기 등)이 없어야 한다.
이사항은 등기부등본 갑구에서 확인 가능
3-2) 선순위채권이 주택가격의 60% 이내여야 한다.
등기부등본을구에서 확인 가능
3-3) 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유여야 한다.
4) 전입세대열람내역서 확인사항
보증신청일 현재 타 세대 전입내역이 없어야 한다.(단독, 다가구, 다중주택 제외)행정복지센터에서 전입세대열람내역서를 발급받으면단독세대로 본인만 기재가 되어있어야 한다.전에 살던 사람이 기재가 되어있다면 집주인에게 말해말소신청 혹은 전에 살던 사람이 직접 말소해야 한다.
5) 전세계약서상 확인사항5-1) 전세계약기간이 1년 이상이어야 한다.5-2) 공인중개사를 통해 체결(날인) 한 전세계약서일 것.5-3) 전세보증금이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억 원 이하.5-4) 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 한다.
6) 건축물대장 확인사항건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 (아파트제외)
그 외전세권 설정이 되어있는 경우 말소 또는 공사로전세권을 이전해야 하며 중소기업이 아닌 법인 임차인의 경우전세권을 이전해야 가입이 가능합니다.또한 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지않아야 하고 신용대출은 보증가입이 가능합니다.
⑥ 주택가격 산정기준
아파트, 오피스텔 및 노인복지주택
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용
1순위 KB시세, 한국부동산원 부동산텍크 시세를 우선적용한다.(상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용)
2순위 국토교통부장관이 공시하는 주택가격의 140%에
해당하는 금액 (공시지가)
3순위 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
4순위 분양가격의 90% (준공 후 1년이 지나지 않은 주택)
5순위 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여
전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의
140% 해당하는 금액
연립 다세대
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용
1순위 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%에
해당하는 금액
2순위 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
3순위 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여
전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의
140% 해당하는 금액
단독·다중·다가구
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용
1순위 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
2순위 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140%에
해당하는 금액
3순위 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여
전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의
140% 해당하는 금액
감정평가서 이용 시
보증신청인이 감정평가수수료를 부담하는 경우
아파트, OP, 단독, 다가구, 연립, 다세대 항목들보다
우선 적용하지만 한국 감정평가사협회에 가입된
감정평가법 및 감정평가사무소 중 공사에서 선정한
감정평가기관만을 인정합니다.
감정평가방법은 감정평가일로부터 6개월이 경과되지
아니한 금액만 인정합니다.
3. 전세사기 안 당하는 법
전세사기 안 당하는 방법이 있을까요?
저 또한 당하고 싶어서 당한 게 아닌 정말 갑작스러운
일이었습니다.
확실하게 안 당하는 법은 없지만 전세사기를 피해 갈 수
있게 확률을 올리는 방법을 설명드려볼까 합니다.
가장 첫 번째로 '공시지가' 확인입니다.
아파트, 오피스텔의 경우 KB시세가 잘 나와있지만
연립이나 다가구의 경우는 직접 확인해야 하는데
공시지가를 확인하는 방법은 '부동산공시가격 알리미'에서
확인이 가능합니다.
공시지가 계산 방법은 공동주택가격 (원) × 1.4 = 값
ex) 111,000,000 × 1.4 = 155,400,000원입니다.
1.4의 경우 전세는 공시지가 140% 이내여야 하기 때문에
곱해주는 것이며 140%보다 126% 이내인 집이 안전하다고
볼 수 있겠습니다.
(보통 130% 이상인 곳부터 깡통전세인 경우가 많습니다.)
두 번째. 전세계약 시 특약 넣기
보통 사람들은 임대인이 갑이라고 생각하지만
그렇지 않다고 봅니다.
임대인은 저희 돈을 빌려가는 입장인데 임차인이
갑이 되어야 하는 게 아닐까요? 특약은 당당하게
요구해도 되는 사항입니다.
필요 특약으로는
-임대인은 임차인이 보증보험 가입을 위한 필요한 절차에 협조해 줄 것,
-임차 목적물의 하자로 인하여 전세대출 부결 시 계약은 무효로 한다.
-임대인은 임차인의 대항력 및 확정일자 권리를 갖추기 전까지 일체
추가적으로 권리 설정변동이 없어야 한다. 설정 시 본 계약은 소급하여
무효로 하고 수령된 금액을 전부 임차인에게 즉시 반환한다.
-임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세반환보증보험 가입에
적극 협조하고 전세자금대출 및 전세반환보증보험이 임대인의 사유 및
목적물의 하자로 인해 가입 불가시 본 계약은 소급하여 무효로 하며
수령받은 금액 전부를 임차인에게 반환한다.
-임대차 계약기간 중 소유권이 변경될 때 고지해 줄 것.
정도입니다.
이 두 가지만 잘 확인하시고 보증보험까지
가입이 된다면 전세사기, 깡통전세를 피해 갈 수 있는
확률이 많이 올라갑니다.
전세보증보험 가입조건 전세사기 안 당하는 방법에
대해서 이야기해봤습니다.
저는 이제 임차권등기명령까지 완료했고
허그 보증보험 이행청구만을 앞두고 있습니다.
여러분들도 전세사기 당하시기전에 미리미리
전세보증보험 가입조건 확인하시고 가입하시는 것을
추천드립니다.
다음 포스팅은 이행청구 방법에 대해서 알려드립니다.
궁금하신 것은 댓글 남겨주세요. : )
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